Sistema de Rating
icrowdhouse ha implementado un sistema de calificaciones a en los proyectos que mide el rendimiento relativo ajustado al riesgo de una serie individual de Nota. Estas cuentan con una escala que va de «A1» a «E3», que representa el nivel de menor y de mayor riesgo respectivamente.
Por ejemplo, una calificación C connotaría más riesgo que una calificación B. Por lo tanto, un inversor esperaría recibir un mayor rendimiento en un proyecto calificado C que un proyecto calificado B como consecuencia del riesgo relativamente mayor del proyecto. No implica que una inversión sea inherentemente mejor, peor o más adecuada para un inversor individual. A continuación, te contamos en detalle cómo funcionan.
Comprende el rating de los proyectos en icrowdhouse
La Calificación de icrowdhouse no es una medida de la calidad o idoneidad del proyecto y no debe servir como reemplazo de la debida diligencia individual.
Rating proyectos
icrowdhouse ha implementado un sistema de calificaciones a en los proyectos que mide el rendimiento relativo ajustado al riesgo de una serie individual de Nota. Estas cuentan con una escala que va de «A1» a «E3», que representa el nivel de menor y de mayor riesgo respectivamente.
¿Qué medimos?
Las calificaciones son un indicador de la viabilidad del proyecto, la fiabilidad del equipo Promotor, la equidad de la propuesta a Inversores y el entorno en que se desarrolla el proyecto.
¿Qué datos se utilizan?
Las calificaciones se basan en información obtenida del equipo promotor durante la fase inicial del procedimiento de financiación: descripción del activo y la operación, plan de negocio, plan financiero, tasación del activo, información jurídico y legal, información técnica y estudio de mercado. Esta información debe ser clara, oportuna, suficiente, objetiva y no engañosa y debe permitir a un inversor medio un juicio fundado sobre la decisión de financiación del proyecto.
Nota importante:
La Calificación de icrowdhouse no es una medida de la calidad o idoneidad de la inversión y no debe servir como reemplazo de la debida diligencia individual. Es importante destacar que el sistema de clasificación no es similar o comparable a las calificaciones de agencias como Standard and Poor’s o Moody’s.
El proceso de diligencia debida de icrowdhouse es riguroso, nos enorgullecemos de brindar oportunidades de inversión en proyectos inmobiliarios de alta calidad con promotores con experiencia.
Las calificaciones de icrowdhouse son sólo informativas. Cada calificación carece de carácter personal, no se valora de manera individual y no tiene en consideración la situación financiera de un inversor específico. Tampoco es un consejo de inversión. Estas calificaciones no pretenden ni deben interpretarse como una estimación de cómo funcionará realmente una inversión en particular. Cada inversor debe valorar cuidadosamente sus inversiones, sea por el valor que sea, sentirse cómodo y comprenderla. Usted como inversor también puede considerar buscar asesoramiento profesional independiente.
Sistema de calificación
| A1 | Riesgo muy bajo Proyectos sólidos desde el punto de vista financiero, que cuentan con una estructura de capital social y endeudamiento equilibrada y una planificación de tesorería sin incertidumbres. Proyectos donde la calidad de sus activos es clara y cuenta con un mercado sólido en base producto y precio. Gestionados por un equipo promotor que cuenta con un excelente historial y que opera en un entorno sin variaciones y establecido. |
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| A2 | ||
| A3 | ||
| B1 | Riesgo bajo Proyectos viables desde el punto de vista financiero, que cuentan con una buena estructura de capital social y endeudamiento y una planificación de tesorería viable. Proyectos donde la calidad de sus activos es potencial y cuenta con acceso al mercado en base producto y precio. Gestionados por un equipo promotor que cuenta con un buen historial y que opera en un entorno potencial. |
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| B2 | ||
| B3 | ||
| C1 | Riesgo moderado Proyectos estables, pero con un estado financiero más débil y una posición de mercado media. Proyectos donde la realidad del activo requiere de un mayor desarrollo. Todo ello gestionado por un equipo promotor con experiencia relevante o que opera en un entorno menos desarrollado o que se caracteriza por una mayor incertidumbre. |
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| C2 | ||
| C3 | ||
| D1 | Riesgo elevado Proyectos con un rendimiento financiero y una posición de mercado con debilidades considerables. Su posición competitiva es limitada o la calidad de sus activos se encuentra por debajo de la media. Su historial es limitado, su equipo de gestión no cuenta con experiencia u opera en un entorno sujeto a un riesgo considerable caracterizado por la incertidumbre. |
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| D2 | ||
| D3 | ||
| E1 | Riesgo muy alto Proyectos especulativos, con un rendimiento financiero y una posición de mercado inseguro. |
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| E2 | ||
| E3 |
Metodología de evaluación
ICrowdHouse Rating establece una puntuación numérica en su Análisis de Proyecto. El Análisis de proyectos es un método cuantitativo para medir ocho criterios clave de riesgo en una inversión inmobiliaria. Cada uno de los ocho criterios se evalúa y se califica con el número correspondiente de puntos, lo que resulta una puntuación numérica total que va de los 6 a los 20 puntos.
Una puntuación de 6 puntos resultará una calificación A1, una puntuación de 7 puntos resultará una calificación A2, una puntuación de 8 puntos resultará una calificación A3, una puntuación entre 9 y 11 puntos supondrá una calificación B1-B3 y así sucesivamente. 20 puntos o más supondrá una calificación de E3
Requisitos mínimos:
- Importe objeto de financiación: no puede superar los 2 millones de euros para optar a todo tipo de inversor y los 5 millones de euros para optar exclusivamente a inversores acreditados.
- Plazo del proyecto: hasta 60 meses
- Endeudamiento: máximo 80%
- Capital del promotor: mínimo 10%
- Experiencia del promotor: Mínimo de 5 veces el proyecto a financiar. Si solicita 1 Millón de Euros deberá acreditar experiencia mínima por 5 Millones de Euros.
- Aspectos legales: inversión articulada mediante una Sociedad de Responsabilidad Limitada, tasación y propuesta Equitativa.
- Calificación mínima C3 (14 puntos).
| Endeudamiento | Notas | Puntos |
| 0% | —– | 1 |
| 1-50% | —– | 2 |
| 51-70% | —– | 3 |
| 71-80% | Más de 80% no cumpliría uno de los requisitos mínimos | 4 |
| Capital del Promotor | Notas | Puntos |
| 40% o más | —– | 1 |
| 30-39% | —– | 2 |
| 20-29% | —– | 3 |
| 10-19% | Menos de 10% no cumpliría uno de los requisitos mínimos | 4 |
| Localización | Notas | Puntos |
| Primaria | Areas urbanas principales | 1 |
| Secundaria | Areas urbanas secundarias | 2 |
| Terciaria | Areas rurales o emergentes | 3 |
| Mercado | Notas | Puntos |
| Pesimista | Por debajo del precio de mercado (-10% o más) | 1 |
| Realista | A precio de mercado (tasación) | 2 |
| Optimista | Por encima de precio de mercado (+5% o más) | 3 |
| Fase de desarrollo | Notas | Puntos |
| Estabilizada | Activo existente sin necesidad de ninguna mejora destacable | 1 |
| Valor añadido | Activo existente con necesidad de rehabilitación | 2 |
| Promoción | Nuevos activos. Obras de Nueva Planta | 3 |
| Experiencia del Promotor | Notas | Puntos |
| Más de 10 veces el valor a financiar | —– | 1 |
| Entre 5,1 y 10 veces el valor a financiar | —– | 2 |
| 5 veces el valor a financiar | —– | 3 |
| Garantía Personal | Notas | Puntos |
| Si | El promotor aporta patrimonio personal como garantia en la inversión | -1 |
| No | No hay garantía personal por parte del promotor | 0 |
| Vehículo de inversión | Notas | Puntos |
| SL de nueva constitución | —– | 0 |
| SL existente | —– | 1 |
